Nische mit Demografiekick

DAS MARKTPOTENZIAL DER PFLEGEIMMOBILIEN – SONDERHEFT PFLEGE 2014 (finanzwelt 17.09.2014)

Nische mit Demografiekick
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Die Lebenserwartung steigt an. Damit nimmt auch die Zahl der Personen zu, die auf fremde Hilfe angewiesen sind. Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland wird nach Schätzungen bis zum Jahre 2030 auf rund 3,2 Millionen steigen, sich bis zum Jahr 2050 sogar auf rund 4,7 Millionen verdoppeln. Ein sich rasant entwickelnder Markt. Das hat auch die Immobilienbranche erkannt.
Der demografische Wandel ist eine der größten Herausforderungen. Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass bis 2030 mit einer Steigerung der über 60-Jährigen von 21 Millionen auf ca. 29 Millionen Menschen gerechnet wird. Ein Anstieg um über 30 % innerhalb von nur einer Generation. Wer in dieser Altersklasse nicht zu Hause versorgt werden kann, wird oftmals in einem Pflegeheim betreut. „Auch leicht pflegebedürftige Menschen sind heute schon mangels alternativer Wohnformen gezwungen, ins Pflegeheim zu ziehen“, sagt Jochen Zeeh, Geschäftsführer der immoTISS care GmbH. 2012 waren 752.000 Menschen in einem Heim untergebracht. Die zugrundeliegende Pflegequote ist sehr stabil. Sie lag gemäß einer Ernst & Young Studie bei den 65-Jährigen um ca. 4,5 %, bei den 80-Jährigen um die 20 %. Experten sagen voraus, dass in den Jahren zwischen 2050 und 2060 die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen ihren Höhepunkt erreichen wird. Geschuldet ist dies der Alterung der geburtenstarken 60er-Jahrgänge (Baby-Boomer) und der mit einer zunehmenden Lebenserwartung wachsenden Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welches Potenzial der Markt für Pflegeimmobilien heute wie auch künftig bietet. Ohne Zweifel gehören Pflegeimmobilien hierzulande zu den Wachstumsmärkten, sind jedoch an spielentscheidende Faktoren geknüpft. Der Markt befindet sich in einer nachhaltigen Umbruchphase, die durch die Faktoren des demografischen Wandels, den Kürzungen vonseiten der öffentlichen Hand und des Anlegerverhaltens gekennzeichnet ist. Im Gegensatz zu allen anderen Immobilienanlagen unterliegt der Pflegeimmobilienmarkt weniger konjunkturellen Schwankungen, sondern hängt stark von politischen Vorgaben sowie soziodemografischen Veränderungen ab.

Das Nischensegment „Pflegeimmobilien“ hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Das liegt auch daran, dass die nicht vorhandene Korrelation zu anderen Assetklassen, wie z. B. Aktien und Anleihen, ein Argument für private und institutionelle Investoren ist, die Beimischung von Pflegeimmobilien zu berücksichtigen. Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate GmbH, bringt es auf den Punkt: „Für Pflegeimmobilien sprechen die gute Brutto-Rendite und die verhältnismäßig geringe Volatilität. In diesen beiden Punkten schneiden Sozialimmobilien deutlich besser ab als andere Immobiliensegmente.“ So lag gemäß dem BVI/IPD Spezialfondsindex der Fünfjahres- IRR (interner Zinsfuß) der bewerteten Pflegeheimfonds bei 7,6 %. Die Volatilität war mit nur 1,2 % deutlich geringer als z. B. bei Büroimmobilien (1,9 %). Frank Winkel, Geschäftsführer der WI-IMMOGroup GmbH, unterstreicht die Aspekte der Renditestärke und Konjunkturunabhängigkeit und ergänzt: „Pflegeimmobilien sind für den Anleger im Bereich Teileigentum ein noch wenig bekanntes Investitionssegment. Für Pensionskassen, Fonds, Versicherungen etc. sind sie schon seit sehr vielen Jahren ein sehr beliebtes und konservatives Anlagesegment.“

Der positive Trend schlägt sich auch im Transaktionsvolumen nieder: Trotz der Finanzkrise sind internationale Investoren nach wie vor an deutschen Pflegeimmobilien interessiert. Daran wird auch die Pflegeversicherungsreform, mit der die Politik eine Trendwende (weg von der stationären, hin zur ambulanten Pflege) befürwortet, nichts ändern. Nachdem das gesamte Transaktionsvolumen im Pflegeimmobilienmarkt in den Jahren 2008 und 2009 auf rund 200 Mio. Euro zurückging, stieg es in den vergangenen Jahren wieder an. Nach 350 Mio. Euro im Jahre 2011 waren es 2012 schon über 400 Mio. Euro. Im vergangenen Jahr hielt der positive Trend an. Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist nach wie vor durch die Aktivitäten institutioneller Investoren geprägt.

Aufgrund der langfristigen Bindung an eine Pflegeimmobilie müssen viele Faktoren detailliert geprüft werden. Entscheidend sind die Betreiberbonität, die Lage, die Bausubstanz, die Größe, die Qualität und die Ausstattung der einzelnen Zimmer. Bei der Lage ist es wichtig zu ermitteln, wie viel Bedarf an Pflegeplätzen an diesem Standort besteht und wie sich dieser zukünftig entwickelt. Die 1A-Lage für ein Pflegeheimbedingt in erster Linie gute Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs. Neben der Standortqualität kommt der Betreiberbonität eine zentrale Rolle für ein erfolgreiches Investment zu. Wer eine Pflegeimmobilie erwirbt, bekommt in der Regel eine Immobilie, bei der eine langjährige Vermietung und Instandhaltung schon geregelt sind. Durch die Zusammenarbeit mit renommierten Betreibern von Pflegeimmobilien wird somit eine zuverlässige Vermietung über einen längeren Zeitraum garantiert, und das ohne die Risiken, die bei der Vermietung einer üblichen Eigentumswohnung zum Teil auftreten können. Um die Mieterbetreuung, die Renovierung nach Auszug und die Neuvermietung kümmert sich der Betreiber. Edwin Thiemann, Vorstandschef der WirtschaftsHaus Gruppe, bemerkt: „Wir suchen die Betreiber der Heime aus, mit denen der Investor einen 20-Jahres-Vertrag abschließt. Das bedeutet: Der Betreiber garantiert dem Investor die Einnahmen – und wir garantieren, dass der Betreiber zu den Besten gehört. Und wenn der Betreiber einmal in eine finanzielle Schieflage geraten sollte, springen wir ein.“

Wer diese Voraussetzungen langfristig erfüllt, kann sich in der Nische wohlfühlen und trotzt dem allgemeinen Trend der Zurückhaltung bei langfristigen Beteiligungen.
Fazit
Pflegeimmobilien gelten vor allem wegen ihres stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse. Die demografische Entwicklung ist das zentrale Argument für entsprechende Investments und dürfte auch künftig dafür sorgen, dass dieses Nischensegment attraktiv bleibt. Die Auslastungsquoten, die seit einigen Jahren leicht rückläufig waren, dürften deutlich anziehen. Für Pflegeinvestments gelten ganz spezifische Erfolgskriterien, die mitunter von denen für andere Immobilienanlagen abweichen. Eine Fokussierung auf 1A-Lagen reicht hier nicht aus. (ah)

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DIE WELT meint dazu:

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16.04.15

Mit Pflegeheimen lässt sich reichlich Profit machen

Versicherungen und Fonds entdecken eine Kapitalanlage mit hohen Gewinnchancen: Deutschland braucht 340.000 neue Pflegeplätze, und viele Heime müssen saniert werden. Ein Milliarden-Geschäft.

Von Norbert Schwaldt

Foto: Infografik Die Welt 

Die Zahl der Pflegebedürftigen nimmt in den nächsten Jahren deutlich zu. Dadurch werden in Deutschland noch mehr Heime für die stationäre Pflege benötigt

Profiinvestoren haben Pflegeheime und Seniorenresidenzen als lohnendes Anlageziel entdeckt. Im vergangenen Jahr wechselten in Deutschland solche Gesundheitsimmobilien im Wert von insgesamt 811 Millionen Euro den Besitzer. Damit stieg das Transaktionsvolumen zum Vorjahr um 24 Prozent, berichtet das Beratungsunternehmen CBRE.

„Die Nachfrage nach deutschen Pflegeheimen ist bei den Investoren, die über ein entsprechendes Know-how in dieser Assetklasse verfügen, aufgrund der höher erzielbaren Rendite im Vergleich zu den klassischen Segmenten wie Büro oder Einzelhandel ungebrochen hoch„, sagt CBRE-Manager Dirk Richolt. Das Transaktionsvolumen ist hier schon das sechste Jahr in Folge gestiegen. Zum Jahresende 2014 lag die Spitzenrendite für erstklassige Pflegeheime bei 6,25 Prozent.

„Die hohe Nachfrage vor allem seitens institutioneller Investoren, die mit der Beimischung der alternativen Assetklasse Sozial- und Gesundheitsimmobilien die Erfüllung der Ertragsziele ihrer Anlageportfolios anstreben, sorgt auch hier für eine weitere Reduktion der erzielbaren Spitzenrendite“, erklärt Jan Linsin, CBRE-Chefanalyst in Deutschland. Die Investoren würden sich vor allem für Einrichtungen der vollstationären Altenpflege interessieren.

Angesichts historisch niedriger Renditen an den Rentenmärkten und geringerer Renditen bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien seien die Käufer an einer Erweiterung des Anlageuniversums interessiert. Sie würden händeringend nach Alternativen abseits der klassischen Immobiliensegmente suchen. „Dadurch wächst europaweit das Interesse an der Nische Pflegeimmobilie, was zuletzt in einem steigenden Preisniveau in diesem Marktsegment zum Ausdruck kam“, stellt Linsin fest.

Mehr Gewinn als bei Büro- und Handelsimmobilien

Für langfristig verpachtete Objekte mit moderner, hochwertiger Ausstattung und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten an guten Standorten liege die Nettospitzenrendite gegenwärtig zwischen 175 und 215 Basispunkten über den Renditen für Topobjekte aus dem Büro- und Einzelhandelssegment, erläutert Finanzexperte Richolt. Und auch im Vergleich zu erstklassigen Hotelimmobilien würden Pflegeheime höhere Renditen abwerfen.

Als Käufer waren im vergangenen Jahr vor allem Versicherungen und Pensionskassen aktiv, die sich direkt oder über Fonds in Pflegeimmobilien einkauften. Auf sie entfielen 22 Prozent des Transaktionsvolumens. Daneben zählen ausländische Asset- und Fondsmanager mit 17 Prozent zu den aktivsten Investoren, gefolgt von börsennotierten Unternehmen aus dem Ausland mit 13 Prozent.

Stark vertreten waren auch wieder die geschlossenen Fonds, auf die zehn Prozent des Anlagevolumens entfielen. Zudem engagierten sich Pflegeheimbetreiber selbst als Käufer, um sich Wettbewerbsvorteile zu sichern. Die Zahl der Pflegebedürftigen nimmt in den nächsten Jahren deutlich zu. Dadurch werden in Deutschland noch mehr Heime für die stationäre Pflege benötigt.

Foto: Infografik Die WeltDie größten Pflegeheimbetreiber treten auch als Investoren auf

Auf Portfoliotransaktionen entfielen im vergangenen Jahr 43 Prozent des Investitionsvolumens. Dazu gehörten der Erwerb von acht Pflegeeinrichtungen durch die belgische Immobiliengesellschaft Aedifica, die Übernahme des Silver-Immobilienportfolios mit fünf Pflegeheimen durch den Fonds Patrizia Pflege-Invest Deutschland I.

Mittlerweile sind knapp 30 Einrichtungen im Portfolio des Fonds. Fondsmanager Jan-Hendrik Jessen betont, dass 2030 fast jeder zehnte Bewohner Deutschlands über 80 Jahre alt sein wird.

Nachfrage nach stationärer Pflege wächst um 50 Prozent

Die Nachfrage in der stationären Pflege werde bis zum Jahr 2030 um 50 Prozent zunehmen. „Der durch die demografische Entwicklung bedingte Boom steht also noch bevor.“ Patrizia hat allein in den letzten zwölf Monaten über 80 Millionen Euro in sieben Pflegeeinrichtungen investiert.

Zwei weitere Objekte werden nach Abschluss der Bauphase in Kürze in den Fonds übergehen. Daraus resultiere ein erheblicher Neubaubedarf. Zudem bestehe in Deutschland massiver Modernisierungsbedarf und Bedarf für Ersatzneubauten, da viele Heime alt und nicht mehr wettbewerbsfähig sind.

„Der bedarfsgerechte Ausbau der deutschen Pflege-Infrastruktur wird nicht ohne privates Kapital funktionieren“, sagt Jessen. Leider werde dies noch nicht von allen Politikern, insbesondere auf Länderebene, erkannt. In manchen Bundesländern würden die Rahmenbedingungen für Investitionen in die stationäre Pflege durch neue Gesetze erschwert – so in Nordrhein-Westfalen, wo eigentlich ein erheblicher Bedarfszuwachs in der stationären Pflege prognostiziert wird.

Die institutionellen Investoren wollen meist gleich ein ganzes Deutschland-Portfolio aufbauen. In den USA oder Kanada sei die Assetklasse längst etabliert, betont CBRE-Manager Richolt. Im zurückliegenden Jahr waren ausländische Investoren für 310 Millionen Euro oder einen relativen Anteil von 38 Prozent am Transaktionsvolumen verantwortlich. Das Investitionsvolumen der ausländischen Investoren werde weiter steigen.

„Noch ist der Pflegemarkt sowohl auf Betreiberseite als auch aufseiten der Immobilieneigentümer stark zersplittert und zum Großteil in öffentlicher beziehungsweise frei-gemeinnützlicher Hand.“ Vor allem im öffentlichen Sektor würden jedoch Investitionsmittel für den Betrieb und den Unterhalt der Pflegeeinrichtungen fehlen.

Länder schreiben die Ausstattung vor

Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und einer zunehmenden Schwere der Pflegebedürftigkeit werde der Bedarf an Pflegeheimen steigen. Doch das Engagement birgt auch hohe Risiken, weil die Ausstattung der Pflegeheime Ländersache ist. Weil in vielen Ländern nur noch der Einzimmerstandard gelten soll, dürften kostspielige Umbauten anfallen.

Der Markt für Pflegeheime ist allerdings noch eine Nische. Mit dem auf über 800 Millionen gestiegenen Umsatz entfiel 2014 auf Pflegeheime, gemessen am gesamten Transaktionsvolumen mit gewerblichen Immobilien nur ein kleiner Anteil von gut zwei Prozent. Nimmt man Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Rehakliniken hinzu, sind es mehr als fünf Prozent.

„Wir rechnen damit, dass sich die Investoren zukünftig vermehrt dieser Anlagemöglichkeit öffnen werden, da diese eine auskömmliche Rendite weit oberhalb der Verzinsung klassischer Immobilieninvestments verspricht“, sagt Richolt. „Hinzu kommt, dass die von Konjunkturzyklen unabhängige Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen allein aus demografischen Aspekten signifikant steigen wird und die in die Jahre gekommenen Bestandsimmobilien mit hohem Investitionsstau dringend auf privates Kapital angewiesen sind.“

Bis zum Jahr 2030 gibt es nach der Prognose von CBRE immerhin einen Neubaubedarf von 380.000 zusätzlichen Pflegeplätzen in Deutschland. In diesem Zeitraum sind zudem noch 240.000 Pflegeplätze auf den neuesten Stand zu bringen. Beides könnte 54 Milliarden Euro kosten.

Bei bundesweit 11.000 Pflegeheimen, in denen 2,46 Millionen Menschen leben, haben Investoren ein großes Angebot, sofern sie sich denn auf diese Immobilienklasse einlassen wollen. „Wir beobachten eine große Nachfrage angelsächsischer Investoren nach Alternativen abseits der klassischen Anlageprodukte wie Büro- und Handelsimmobilien“, berichtet Linsin. Deshalb könne das Transaktionsvolumen in diesem Jahr auf knapp eine Milliarde Euro steigen.

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Immobilieninvestoren müssen sich den veränderten Bedingungen anpassen

Die Preise für Wohnimmobilien sind in Städten wie München und Hamburg so stark gestiegen, dass sich ein Kauf dort kaum noch lohnt. Cash. sprach mit Dr. Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Gesellschafter der in Frankfurt ansässigen Dr. Lübke & Kelber GmbH, über angemessenes Asset Management.

“Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können”.

Cash.: Hat es sich in den letzten Jahren gelohnt, deutsche Wohnimmobilien zu kaufen?

Kelber: Wer in den vergangenen Jahren Wohnimmobilien erwarb, konnte nichts falsch machen. Auch eine passive “Buy and Hold”-Strategie ging in fast allen Fällen auf. Denn steigende Mieten führten zu ganz erheblichen Preissteigerungen. Im Fall eines Verkaufs konnten Eigentümer hohe Gewinne einfahren.

Die anhaltend hohe Nachfrage hat jedoch in jüngerer Zeit zu rückläufigen Anfangsrenditen geführt. Je niedriger die Anfangsrendite ist, umso länger dauert es, bis der Käufer durch Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie wieder erwirtschaftet hat.

Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt 2015 entwickeln?

Ich glaube nicht, dass die Preise 2015 wie in den vergangenen Jahren steigen werden. Die Mieten werden zwar weiterhin nach oben klettern, aber nicht mehr so stark. Dafür sorgen die Mietpreisbremse, eine sich abkühlende Konjunktur und eine deutlich verstärkte Neubautätigkeit.

Die passive “Buy-and-Hold”-Strategie, so gut sie vormals funktioniert haben mag, wird in den kommenden Jahren nicht mehr zu gleich guten Gewinnen führen. Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können.

Wie können Investoren ihre Immobilien aktiv managen?

Anleger können zusätzliche Erträge erwirtschaften, indem sie Immobilienbestände modernisieren. Wird eine Wohnung oder ein Haus modernisiert, gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nicht. Die Kosten, die durch Modernisierungen entstehen, können wie bisher auf die Miete umgelegt werden.

Gibt es noch weitere Möglichkeiten?

Ja. Renditen können auch gesteigert werden, indem der Bestand aufgeteilt und einzeln verkauft wird. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist größer denn je – bei Mietern, Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

52 Prozent der Deutschen betrachten nach einer aktuellen Befragung im Rahmen des “Vermögensbarometers 2014″ des Sparkassen- und Giroverbands eine selbst genutzte Immobilie als idealen Weg, um Vermögen zu bilden.

Und 25 Prozent der Befragten halten Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, für eine ideale Vermögensanlage. Andere Sparformen dagegen verlieren laut der Befragung massiv an Attraktivität.

Interview: Sarah Steiner

Foto: Andreas Varnhorn

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Führende Experten empfehlen Pflegeimmobilien. Warum erfahren Sie hier oder in diesem Video.

Kunden des WirtschaftsHauses investieren zum zweiten Mal

Warum uns eine Pflege-Immobilie nicht ausreicht

Die erste Pflege-Immobilie hatte sich Ehepaar Werner im Jahre 2004 bei Herrn Edwin Thiemann vom WirtschaftsHaus gekauft, der damals einer der ersten Finanzmakler war, der eine ganzheitliche Beratung aus einem Munde ermöglichte, also über Versicherungen, Immobilien und Finanzierungen zusammen.

„Ansonsten erlebten wir sehr oft, dass sich die Vertreter der verschiedenen Kapitalanlagen gegenseitig bekämpften“, erzählte Jürgen Werner. Bei Herrn Thiemann gab es das alles zusammen in verständlicher Form.

„Unser wichtigstes Ziel war damals, genauso wie heute, eine sichere Geldanlage mit dem Ziel einer Zusatzrente, wenn wir in Rente gehen“, erklärte der Mitarbeiter im öffentlichen Dienst.
„Wir möchten unseren Lebensstandard im Ruhestand nicht wesentlich einschränken, deshalb sorgen wir privat vor“, erklärt Jürgen Werner. Die Entscheidung für eine „Sorglos-Immobilie“ vor 10 Jahren hatte sich als völlig richtig erwiesen und seine Frau und er hätten sich jetzt für eine zweite Pflegeimmobilie entschieden, diesmal in Nordhessen, nicht weit von ihrer Harzer Heimat entfernt.

Er hat also ganz normal mit Notar-Vertrag ein Pflegeapartment gekauft, das von einer angesehenen Betreibergesellschaft die nächsten 25 Jahre gemanagt wird. Von der bekommt er seine Miete auch weiter, wenn die Pflegewohnung einmal leer stehen sollte oder gerade renoviert werde. Er muss sich auch nicht darum kümmern, neue Bewohner zu finden, denn das ist Sache des Betreibers.
Er muss als Miteigentümer nur für den Zustand des Hauses einstehen, also für „Dach und Fach“, wie das genannt wird, aber da wird aller Wahrscheinlichkeit zu seinen Lebzeiten nichts anfallen, da es sich um einen Neubau handelt. Die ganzen üblichen Vermieter-Risiken, wie Mietausfall oder gar Mietnomaden werden damit vermieden.

„Wenn wir in den Ruhestand gehen, wird der größte Teil unserer Verbindlichkeiten beim WirtschaftsHaus getilgt sein und wir, meine Frau und ich, können dann unsere Mieteinnahmen verwenden, wie wir wollen. Wir können unsere beiden Pflege-Immobilien jederzeit verschenken, vererben, beleihen oder verkaufen und haben damit für alle Fälle vorgesorgt“, erklärt Familienvater Werner.

Nähere Informationen gibt es unter http://www.pflegeapartments.net oder telefonisch unter 089 / 809091-75.

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Jetzt wissen Sie, warum führende Experten raten: „In jedes Portfolio gehört mindestens eine Pflegeimmobilie.“

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Vermeiden Sie diese Fehler bei der Finanzierung Ihrer Immobilie

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

Durch den Niedrigzins raten eigentlich alle Immobilienexperten zu einer Investition. Dennoch sollte ein Interessent bei der Baufinanzierung gründlich überlegen und vor allem offen für verschiedene Anbieter sein. Eine faire und neutrale Beratung kann vor allem folgende sechs Fehler vermeiden helfen.

Gastbeitrag von Achim Niess, Finanzkanzlei am See

Nur derjenige der vergleicht, minimiert das Risiko eine falsche Entscheidung zu treffen, so dass ihm später einmal das Darlehen zu einer regelrechten Last wird bzw. er deutlich zu teuer finanziert.

Großes Vertrauen in die Hausbank macht blind für andere Anbieter und muss meist teuer bezahlt werden.

Fehler eins: Nicht alle Ausgaben angeben

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, muss erst einmal seine finanzielle Lage realistisch erfassen. Dadurch soll der effektive finanzielle Spielraum herausgefunden werden.

Versicherungsbeiträge dürfen dabei ebenso wenig vernachlässigt werden, wie andere regelmäßige und vor allem unregelmäßige Ausgaben, wie beispielsweise potenziell anfallende Reparaturkosten oder Urlaubsreisen.

Prinzipiell gilt, lieber etwas  zu Ungunsten des Kreditnehmers rechnen, als zu positiv.

Fehler zwei: Schon vorher an Reserven denken

Wer ein Eigenheim oder eine Wohnung besitzt, muss dies auch in Schuss halten. Deshalb kann es jederzeit passieren, dass einmal die Heizung kaputt geht, ein Wasserrohr platzt oder sonst etwas Unvorhergesehenes passiert.

Für diesen Fall sollte schon von Beginn an eine Reserve angelegt werden, um auch kurzfristig reagieren zu können. Wichtig dabei ist zu beachten, dass die Instandhaltungskosten umso höher sind, je älter die Immobilie ist.

Als Faustregel gilt: Pro Quadratmeter Wohnfläche sollten zwei Euro pro Monat zurückgelegt werden.

Fehler drei: Blindes Vertrauen in die Hausbank

Der erste Ansprechpartner, wenn es um einen Kredit geht, kann durchaus die Hausbank sein. Dass man eventuell schon jahrelang Kunde ist, gibt einem aber keinesfalls eine Garantie, dass man deshalb auch automatisch das beste Angebot bekommt.

Auch wenn die Zinsen momentan sehr niedrig sind, können sich Angebote durchaus mehr als einen ganzen Prozentpunkt unterscheiden. Die Banken haben auch in der jetzigen Zeit noch einen verhältnismäßig großen Spielraum. Außerdem sind Themen wie eine kostenlose Sondertilgung oder KfW-Darlehen nicht immer selbstverständlich.

Fehler vier: Die Bindung an den Zins ist zu kurz

In der Regel wird bei Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren angeboten. Beim aktuellen Zinssatz von knapp über einem Prozent lohnt es sich aber durchaus, über eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren nachzudenken.

Die Gefahr, dass der Zinssatz in den kommenden Jahren steigt, ist nicht unrealistisch. Deshalb lohnt es sich nicht selten, einen leicht höheren Zinssatz für das Darlehen zu akzeptieren, dafür aber eine deutlich längere Planungssicherheit zu haben – auch ohne Bausparvertrag.

Fehler fünf: Start mit einer zu niedrigen Anfangstilgung

Häufig bekommen Kreditnehmer klassische Angebote, bei denen die Anfangstilgung einen Prozentpunkt beträgt. Der einzige, der dabei profitiert, ist die Bank, denn die Laufzeiten des Kredites betragen dann nicht selten 50 Jahre und mehr.

Die niedrigen Zinsen sollten allerdings dazu genutzt werden, die Tilgung etwas höher anzusetzen, um möglichst schnell schuldenfrei zu werden, um imRentenalter die Immobilie auch genießen zu können. Eine Anfangstilgung von zwei Prozent in den Anfangsjahren verkürzt die Laufzeit bereits enorm.

Fehler sechs: Notfälle sind nicht abgesichert

Das Thema Risikoschutz ist nicht unwichtig. Heutzutage kann es immer passieren, dass der Hauptverdienter arbeitslos wird, verunglückt oder gar stirbt. Dann zerplatzen die Träume vom Eigenheim manchmal wie Seifenblasen.

Bei hohen Darlehensbeträgen lohnt sich deshalb eine finanzielle Absicherung der Familie, wie beispielsweise ein Berufsunfähigkeitsschutz. Weitere Optionen sind eine Risikolebens- oder eine Restschuldversicherung.

Autor Achim Niess ist Geschäftsführer der Finanzberatung Finanzkanzlei am See.

Foto: Finanzkanzlei am See

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So vorbereitet raten führende Experten einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, denn diese ist sicher, sozial und renditestark.

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Mehrfach staatlich geprüft …

… mehr Sicherheit geht kaum.

Pflegeimmobilien werden mehrfach staatlich geprüft, da diese dem elften Sozialgesetzbuch unterliegen.

Das XI Sozialgesetzbuch finden Sie hier.

Die Immobilie zahlt sich fast komplett durch die Mieteinnahmen ab und ist somit ein solider und sicherer Baustein für Ihre Rente.

Weitere Informationen finden Sie hier. Fragen Sie uns nach einer kostenlosen Berechnung.

Immobilienkredite: Neun von zehn Widerrufsklauseln fehlerhaft

Falls auch Sie noch ein älteres Hypothekendarlehen haben und hohe Zinsen zahlen, dann sollten Sie diesen Artikel unbedingt lesen:

Neun von zehn Immobilienkreditverträgen enthalten Widerrufsbelehrungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht standhalten. Das zeigt eine aktuelle Auswertung von 1.509 Darlehensverträgen durch die Verbraucherzentrale Hamburg.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg fanden Juristen in 1.350 der 1.509 untersuchtenImmobilienkreditverträgen, also 89,5 Prozent, Mängel, etwa fehlende Informationen über den Beginn der Widerrufsfrist oder die Folgen des Widerrufs.

In 159 Verträgen, also 10,5 Prozent, seien die Widerrufsbelehrungen in Ordnung.

Mehrere Millionen Kreditverträge sind potenziell fehlerhaft

Von den Mängeln potenziell betroffen seien mehrere Millionen Kreditverträge. Bei den Verbraucherzentralen und bei Anwaltskanzleien seien aber bisher erst schätzungsweise 100.000 bis 200.000 Verträge geprüft worden.

“Es schlummern also noch viele Verträge in Ordnern und Schubladen der Verbraucher”, sagt Christian Schmid-Burgk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Besonders betroffen seien Verträge, die ab 2002 abgeschlossen wurden. Erst bei Darlehen ab 2010 waren die Widerrufsbelehrungen nach dem Ergebnis der Prüfung durch die Hamburger Verbraucherjuristen weitgehend fehlerfrei.

Verhandlungen mit den Banken

Verträge mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungenkönnen können auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen werden, so die Verbraucherzentrale.

Diese Möglichkeit eröffne dem Verbraucher eine gute Verhandlungsposition für eine Senkung der Vorfälligkeitsentschädigung oder gar eine Rückabwicklung des Vertrages. Der Zinsvorteil belaufe sich dann für den Verbraucher auf mehrere Prozentpunkte pro Jahr, was mehrere Tausend Euro ausmachen könne*.

Wenn auch Sie betroffen sind – Schütz und Stegmayr hilft Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns:

info@schuetz-stegmayr.com

*Quelle: Cash online 10.03.2015 – hier geht es zum Artikel