Immobilieninvestoren müssen sich den veränderten Bedingungen anpassen

Die Preise für Wohnimmobilien sind in Städten wie München und Hamburg so stark gestiegen, dass sich ein Kauf dort kaum noch lohnt. Cash. sprach mit Dr. Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Gesellschafter der in Frankfurt ansässigen Dr. Lübke & Kelber GmbH, über angemessenes Asset Management.

kelber-immobilien“Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können”.

Cash.: Hat es sich in den letzten Jahren gelohnt, deutsche Wohnimmobilien zu kaufen?

Kelber: Wer in den vergangenen Jahren Wohnimmobilien erwarb, konnte nichts falsch machen. Auch eine passive “Buy and Hold”-Strategie ging in fast allen Fällen auf. Denn steigende Mieten führten zu ganz erheblichen Preissteigerungen. Im Fall eines Verkaufs konnten Eigentümer hohe Gewinne einfahren.

Die anhaltend hohe Nachfrage hat jedoch in jüngerer Zeit zu rückläufigen Anfangsrenditen geführt. Je niedriger die Anfangsrendite ist, umso länger dauert es, bis der Käufer durch Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie wieder erwirtschaftet hat.

Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt 2015 entwickeln?

Ich glaube nicht, dass die Preise 2015 wie in den vergangenen Jahren steigen werden. Die Mieten werden zwar weiterhin nach oben klettern, aber nicht mehr so stark. Dafür sorgen die Mietpreisbremse, eine sich abkühlende Konjunktur und eine deutlich verstärkte Neubautätigkeit.

Die passive “Buy-and-Hold”-Strategie, so gut sie vormals funktioniert haben mag, wird in den kommenden Jahren nicht mehr zu gleich guten Gewinnen führen. Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können.

Wie können Investoren ihre Immobilien aktiv managen?

Anleger können zusätzliche Erträge erwirtschaften, indem sie Immobilienbestände modernisieren. Wird eine Wohnung oder ein Haus modernisiert, gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nicht. Die Kosten, die durch Modernisierungen entstehen, können wie bisher auf die Miete umgelegt werden.

Gibt es noch weitere Möglichkeiten?

Ja. Renditen können auch gesteigert werden, indem der Bestand aufgeteilt und einzeln verkauft wird. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist größer denn je – bei Mietern, Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

52 Prozent der Deutschen betrachten nach einer aktuellen Befragung im Rahmen des “Vermögensbarometers 2014″ des Sparkassen- und Giroverbands eine selbst genutzte Immobilie als idealen Weg, um Vermögen zu bilden.

Und 25 Prozent der Befragten halten Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, für eine ideale Vermögensanlage. Andere Sparformen dagegen verlieren laut der Befragung massiv an Attraktivität.

Interview: Sarah Steiner

Foto: Andreas Varnhorn

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Führende Experten empfehlen Pflegeimmobilien. Warum erfahren Sie hier oder in diesem Video.

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Kunden des WirtschaftsHauses investieren zum zweiten Mal

Warum uns eine Pflege-Immobilie nicht ausreicht

Die erste Pflege-Immobilie hatte sich Ehepaar Werner im Jahre 2004 bei Herrn Edwin Thiemann vom WirtschaftsHaus gekauft, der damals einer der ersten Finanzmakler war, der eine ganzheitliche Beratung aus einem Munde ermöglichte, also über Versicherungen, Immobilien und Finanzierungen zusammen.

„Ansonsten erlebten wir sehr oft, dass sich die Vertreter der verschiedenen Kapitalanlagen gegenseitig bekämpften“, erzählte Jürgen Werner. Bei Herrn Thiemann gab es das alles zusammen in verständlicher Form.

„Unser wichtigstes Ziel war damals, genauso wie heute, eine sichere Geldanlage mit dem Ziel einer Zusatzrente, wenn wir in Rente gehen“, erklärte der Mitarbeiter im öffentlichen Dienst.
„Wir möchten unseren Lebensstandard im Ruhestand nicht wesentlich einschränken, deshalb sorgen wir privat vor“, erklärt Jürgen Werner. Die Entscheidung für eine „Sorglos-Immobilie“ vor 10 Jahren hatte sich als völlig richtig erwiesen und seine Frau und er hätten sich jetzt für eine zweite Pflegeimmobilie entschieden, diesmal in Nordhessen, nicht weit von ihrer Harzer Heimat entfernt.

Er hat also ganz normal mit Notar-Vertrag ein Pflegeapartment gekauft, das von einer angesehenen Betreibergesellschaft die nächsten 25 Jahre gemanagt wird. Von der bekommt er seine Miete auch weiter, wenn die Pflegewohnung einmal leer stehen sollte oder gerade renoviert werde. Er muss sich auch nicht darum kümmern, neue Bewohner zu finden, denn das ist Sache des Betreibers.
Er muss als Miteigentümer nur für den Zustand des Hauses einstehen, also für „Dach und Fach“, wie das genannt wird, aber da wird aller Wahrscheinlichkeit zu seinen Lebzeiten nichts anfallen, da es sich um einen Neubau handelt. Die ganzen üblichen Vermieter-Risiken, wie Mietausfall oder gar Mietnomaden werden damit vermieden.

„Wenn wir in den Ruhestand gehen, wird der größte Teil unserer Verbindlichkeiten beim WirtschaftsHaus getilgt sein und wir, meine Frau und ich, können dann unsere Mieteinnahmen verwenden, wie wir wollen. Wir können unsere beiden Pflege-Immobilien jederzeit verschenken, vererben, beleihen oder verkaufen und haben damit für alle Fälle vorgesorgt“, erklärt Familienvater Werner.

Nähere Informationen gibt es unter http://www.pflegeapartments.net oder telefonisch unter 089 / 809091-75.

Vermeiden Sie diese Fehler bei der Finanzierung Ihrer Immobilie

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden

Durch den Niedrigzins raten eigentlich alle Immobilienexperten zu einer Investition. Dennoch sollte ein Interessent bei der Baufinanzierung gründlich überlegen und vor allem offen für verschiedene Anbieter sein. Eine faire und neutrale Beratung kann vor allem folgende sechs Fehler vermeiden helfen.

Gastbeitrag von Achim Niess, Finanzkanzlei am See

Darlehen

Nur derjenige der vergleicht, minimiert das Risiko eine falsche Entscheidung zu treffen, so dass ihm später einmal das Darlehen zu einer regelrechten Last wird bzw. er deutlich zu teuer finanziert.

Großes Vertrauen in die Hausbank macht blind für andere Anbieter und muss meist teuer bezahlt werden.

Fehler eins: Nicht alle Ausgaben angeben

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, muss erst einmal seine finanzielle Lage realistisch erfassen. Dadurch soll der effektive finanzielle Spielraum herausgefunden werden.

Versicherungsbeiträge dürfen dabei ebenso wenig vernachlässigt werden, wie andere regelmäßige und vor allem unregelmäßige Ausgaben, wie beispielsweise potenziell anfallende Reparaturkosten oder Urlaubsreisen.

Prinzipiell gilt, lieber etwas  zu Ungunsten des Kreditnehmers rechnen, als zu positiv.

Fehler zwei: Schon vorher an Reserven denken

Wer ein Eigenheim oder eine Wohnung besitzt, muss dies auch in Schuss halten. Deshalb kann es jederzeit passieren, dass einmal die Heizung kaputt geht, ein Wasserrohr platzt oder sonst etwas Unvorhergesehenes passiert.

Für diesen Fall sollte schon von Beginn an eine Reserve angelegt werden, um auch kurzfristig reagieren zu können. Wichtig dabei ist zu beachten, dass die Instandhaltungskosten umso höher sind, je älter die Immobilie ist.

Als Faustregel gilt: Pro Quadratmeter Wohnfläche sollten zwei Euro pro Monat zurückgelegt werden.

Fehler drei: Blindes Vertrauen in die Hausbank

Der erste Ansprechpartner, wenn es um einen Kredit geht, kann durchaus die Hausbank sein. Dass man eventuell schon jahrelang Kunde ist, gibt einem aber keinesfalls eine Garantie, dass man deshalb auch automatisch das beste Angebot bekommt.

Auch wenn die Zinsen momentan sehr niedrig sind, können sich Angebote durchaus mehr als einen ganzen Prozentpunkt unterscheiden. Die Banken haben auch in der jetzigen Zeit noch einen verhältnismäßig großen Spielraum. Außerdem sind Themen wie eine kostenlose Sondertilgung oder KfW-Darlehen nicht immer selbstverständlich.

Fehler vier: Die Bindung an den Zins ist zu kurz

In der Regel wird bei Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren angeboten. Beim aktuellen Zinssatz von knapp über einem Prozent lohnt es sich aber durchaus, über eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren nachzudenken.

Die Gefahr, dass der Zinssatz in den kommenden Jahren steigt, ist nicht unrealistisch. Deshalb lohnt es sich nicht selten, einen leicht höheren Zinssatz für das Darlehen zu akzeptieren, dafür aber eine deutlich längere Planungssicherheit zu haben – auch ohne Bausparvertrag.

Fehler fünf: Start mit einer zu niedrigen Anfangstilgung

Häufig bekommen Kreditnehmer klassische Angebote, bei denen die Anfangstilgung einen Prozentpunkt beträgt. Der einzige, der dabei profitiert, ist die Bank, denn die Laufzeiten des Kredites betragen dann nicht selten 50 Jahre und mehr.

Die niedrigen Zinsen sollten allerdings dazu genutzt werden, die Tilgung etwas höher anzusetzen, um möglichst schnell schuldenfrei zu werden, um imRentenalter die Immobilie auch genießen zu können. Eine Anfangstilgung von zwei Prozent in den Anfangsjahren verkürzt die Laufzeit bereits enorm.

Fehler sechs: Notfälle sind nicht abgesichert

Das Thema Risikoschutz ist nicht unwichtig. Heutzutage kann es immer passieren, dass der Hauptverdienter arbeitslos wird, verunglückt oder gar stirbt. Dann zerplatzen die Träume vom Eigenheim manchmal wie Seifenblasen.

Bei hohen Darlehensbeträgen lohnt sich deshalb eine finanzielle Absicherung der Familie, wie beispielsweise ein Berufsunfähigkeitsschutz. Weitere Optionen sind eine Risikolebens- oder eine Restschuldversicherung.

Autor Achim Niess ist Geschäftsführer der Finanzberatung Finanzkanzlei am See.

Foto: Finanzkanzlei am See

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So vorbereitet raten führende Experten einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, denn diese ist sicher, sozial und renditestark.

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Mehrfach staatlich geprüft …

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Immobilienkredite: Neun von zehn Widerrufsklauseln fehlerhaft

Falls auch Sie noch ein älteres Hypothekendarlehen haben und hohe Zinsen zahlen, dann sollten Sie diesen Artikel unbedingt lesen:

Neun von zehn Immobilienkreditverträgen enthalten Widerrufsbelehrungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht standhalten. Das zeigt eine aktuelle Auswertung von 1.509 Darlehensverträgen durch die Verbraucherzentrale Hamburg.

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Nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg fanden Juristen in 1.350 der 1.509 untersuchtenImmobilienkreditverträgen, also 89,5 Prozent, Mängel, etwa fehlende Informationen über den Beginn der Widerrufsfrist oder die Folgen des Widerrufs.

In 159 Verträgen, also 10,5 Prozent, seien die Widerrufsbelehrungen in Ordnung.

Mehrere Millionen Kreditverträge sind potenziell fehlerhaft

Von den Mängeln potenziell betroffen seien mehrere Millionen Kreditverträge. Bei den Verbraucherzentralen und bei Anwaltskanzleien seien aber bisher erst schätzungsweise 100.000 bis 200.000 Verträge geprüft worden.

“Es schlummern also noch viele Verträge in Ordnern und Schubladen der Verbraucher”, sagt Christian Schmid-Burgk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Besonders betroffen seien Verträge, die ab 2002 abgeschlossen wurden. Erst bei Darlehen ab 2010 waren die Widerrufsbelehrungen nach dem Ergebnis der Prüfung durch die Hamburger Verbraucherjuristen weitgehend fehlerfrei.

Verhandlungen mit den Banken

Verträge mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungenkönnen können auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen werden, so die Verbraucherzentrale.

Diese Möglichkeit eröffne dem Verbraucher eine gute Verhandlungsposition für eine Senkung der Vorfälligkeitsentschädigung oder gar eine Rückabwicklung des Vertrages. Der Zinsvorteil belaufe sich dann für den Verbraucher auf mehrere Prozentpunkte pro Jahr, was mehrere Tausend Euro ausmachen könne*.

Wenn auch Sie betroffen sind – Schütz und Stegmayr hilft Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns:

info@schuetz-stegmayr.com

*Quelle: Cash online 10.03.2015 – hier geht es zum Artikel

Die Wahrheit über die Armut in Deutschland

Der Paritätische Wohlfahrtsverband warnt vor einer „Lawine der Altersarmut“ und fordert 11,50 Euro Mindestlohn. Tatsächlich verschweigt der Armutsbericht aber wichtige Zusammenhänge.

Stefan von Borstel

Wer Ulrich Schneider zuhört, glaubt sich in einem anderen, fremden Land. In einem Land, in dem die alleinerziehenden Mütter mit ihren Kindern unter Brücken schlafen müssen und in dem die Rentner bettelnd durch die Straßen ziehen. Doch der Chef des Paritätischen Gesamtverbands redet über Deutschland, das viertreichste Land auf dieser Erde mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten Europas.

„Noch nie war die Armut in Deutschland so hoch und noch nie war die regionale Zerrissenheit in Deutschland so tief wie heute“, sagt Schneider. Er spricht von einem sprunghaften Anstieg der Armut, einem historischen Höchststand, einer tief zerklüfteten Republik.

Als Beleg präsentiert der Verband Berechnungen zur Armutsquote. Diese stieg zwischen 2012 und 2013 um einen halben Prozentpunkt auf 15,5 Prozent. 12,5 Millionen Menschen, 400.000 mehr als noch 2012, leben unter der Armutsschwelle von 60 Prozent des mittleren Einkommens. Für einen Single-Haushalt sind das 892 Euro, für eine vierköpfige Familie 1873 Euro.

In Griechenland ist die Armut nicht gestiegen

Doch dieses Konzept hat seine Tücken: Wenn das mittlere Einkommen steigt, weil die Wirtschaft wächst und die Arbeitnehmer mehr verdienen, während Transferbezieher wie Hartz-IV-Empfänger und Geringverdiener damit aber nicht Schritt halten, muss die Armut in Deutschland zwangsläufig zulegen.

Umgekehrt steigt die Armut statistisch nicht, wenn es allen schlechter geht – wie etwa das Beispiel Griechenland zeigt. Dort erhöhte sich die Armut in der Krise statistisch kaum, weil der Schwellenwert in der Krise für alle kräftig sank. Eine steigende Armutsquote sagt daher mehr über das Auseinanderdriften der Einkommen aus als über wachsende materielle Entbehrung.

Außen vor bleibt bei dieser Betrachtung auch die Kaufkraft. Wenn wie derzeit in Deutschland die Preise sinken, hat dies keine Auswirkung auf die Armutsquote, aber sehr wohl auf das reale Leben der Menschen unter der statistischen Armutsschwelle. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im vergangenen Jahr ausgerechnet, dass ein Single in München 1030 Euro braucht, um sich genauso viel zu leisten, wie ein durchschnittlicher deutscher Bürger mit 870 Euro. Diese regionalen Unterschiede berücksichtigt das Konzept der relativen Einkommensarmut ebenfalls nicht.

Hartz-IV-Empfänger: Mal arm, mal nicht arm

Arbeitslosenquoten und Armutsquoten hätten sich entkoppelt, klagt der Paritätische Gesamtverband, denn trotz sinkender Arbeitslosigkeit sei die Armut nicht gesunken. Nichtsdestotrotz ist Arbeit immer noch der beste Schutz vor Armut. Ist die Gefährdungsquote von Erwerbstätigen mit 7,8 Prozent nur halb so hoch wie die Quote insgesamt, erreicht sie bei den Arbeitslosen mit 58,7 Prozent einen Spitzenwert.

Dass die Armutsquote von Arbeitslosen so hoch ist, kann nicht verwundern, denn der Hartz-IV-Regelsatz von 399 Euro orientiert sich nicht am mittleren Einkommen, sondern an der Sicherung des Existenzminimus. Dennoch kann eine Familie in reichen westdeutschen Städten mit einer hohen Miete plus Regelsatz über der statistischen Armutsschwelle landen, eine Familie in Ostdeutschland mit einer billigen Miete dagegen darunter.

Schneider empfiehlt eine Anhebung des Hartz-IV- Regelsatzes auf 485 Euro – schließlich sei dieser von der Politik auch künstlich klein gerechnet worden – und öffentlich geförderte Beschäftigung, um die Armut zu bekämpfen. Dies würde zusammen 10,5 Milliarden Euro im Jahr kosten. Dabei wäre es wohl sinnvoller, den Hartz-IV-Empfängern die Rückkehr in den Arbeitsmarkt zu erleichtern.

11,50 Euro Mindestlohn?

Das zeigt auch ein Blick auf die anderen besonders von Armut bedrohten Gruppen: Weit überdurchschnittlich sind nicht nur die Arbeitslosen, sondern auch Alleinerziehende (43 Prozent), Ausländer (32 Prozent) und Geringqualifizierte (39,3 Prozent) von Armut bedroht. All diese Gruppen haben es schwer auf dem Arbeitsmarkt, insbesondere finden sie kaum eine Vollzeitstelle. Hilfreich wäre daher der Ausbau der Kinderbetreuung, damit Alleinerziehende arbeiten können, Sprach- und Integrationskurse für Zuwanderer und Weiterbildungs- und Fördermaßnahmen für Arbeitnehmer ohne Schul- und Berufsabschluss.

Als Maßnahme gegen die Armut und die Ausbreitung von „working poor“ fordert der Gesamtverband auch einen Mindestlohn. Der gesetzliche Mindestlohn von 8,50 Euro werde aber kaum einen armutspolitischen Effekt haben, sagt Schneider. Es müssten schon 11,50 Euro sein, um eine Familie aus Hartz IV herauszubekommen.

Viele Aufstocker arbeiteten nur als Minijobber oder in Teilzeit – selbst mit 8,50 kämen sie nicht über die Armutsschwelle hinaus. Und auch zur Bekämpfung der Altersarmut sei der Mindestlohn mit 8,50 Euro zu niedrig angesetzt. Mit 8,50 in der Stunden könnten keinen Rentenanwartschaften erzielt werden, die einen auskömmlichen Lebensabend garantierten.

Warnung vor „Lawine der Altersarmut“

Wir befinden uns heute bereits mitten in einer Entwicklung, die einem Erdrutsch der Altersarmut gleich kommt

Ulrich Schneider
Chef des Paritätischen Gesamtverbands
Ohnehin erwartet der Verband in den nächsten Jahre eine „Lawine der Altersarmut“. „Wir befinden uns heute bereits mitten in einer Entwicklung, die einem Erdrutsch der Altersarmut gleich kommt“, schürt Schneider tiefsitzende Ängste in der Bevölkerung.

Dabei liegt die Armutsquote unter Rentnern mit 15,2 Prozent und die der über 65-Jährigen mit 14,3 Prozent immer noch unter dem Schnitt der Bevölkerung. Auch der Anteil an der Bevölkerung über 65 Jahren, der auf die Grundsicherung angewiesen ist, ist mit drei Prozent gering.

Die höchste Armutsquote nach Alter weist freilich mit 24,8 Prozent die Gruppe der 18- bis 24-Jährigen auf. Doch selbst der Sozialverband sieht hier keinen besonderen Anlass zur Sorge: Denn in dieser Altersgruppe sind viele Studierende und Auszubildende, die mit einem vorübergehend geringen Einkommen die Quote in die Höhe treiben.

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Quelle: Die Welt – den Original Artikel finden Sie hier.

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