Immobilieninvestoren müssen sich den veränderten Bedingungen anpassen

Die Preise für Wohnimmobilien sind in Städten wie München und Hamburg so stark gestiegen, dass sich ein Kauf dort kaum noch lohnt. Cash. sprach mit Dr. Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Gesellschafter der in Frankfurt ansässigen Dr. Lübke & Kelber GmbH, über angemessenes Asset Management.

“Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können”.

Cash.: Hat es sich in den letzten Jahren gelohnt, deutsche Wohnimmobilien zu kaufen?

Kelber: Wer in den vergangenen Jahren Wohnimmobilien erwarb, konnte nichts falsch machen. Auch eine passive “Buy and Hold”-Strategie ging in fast allen Fällen auf. Denn steigende Mieten führten zu ganz erheblichen Preissteigerungen. Im Fall eines Verkaufs konnten Eigentümer hohe Gewinne einfahren.

Die anhaltend hohe Nachfrage hat jedoch in jüngerer Zeit zu rückläufigen Anfangsrenditen geführt. Je niedriger die Anfangsrendite ist, umso länger dauert es, bis der Käufer durch Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie wieder erwirtschaftet hat.

Wie wird sich der Wohnimmobilienmarkt 2015 entwickeln?

Ich glaube nicht, dass die Preise 2015 wie in den vergangenen Jahren steigen werden. Die Mieten werden zwar weiterhin nach oben klettern, aber nicht mehr so stark. Dafür sorgen die Mietpreisbremse, eine sich abkühlende Konjunktur und eine deutlich verstärkte Neubautätigkeit.

Die passive “Buy-and-Hold”-Strategie, so gut sie vormals funktioniert haben mag, wird in den kommenden Jahren nicht mehr zu gleich guten Gewinnen führen. Investoren müssen ihre Strategie den veränderten Bedingungen anpassen. Konkret heißt das, dass sie ohne aktives Asset Management nur noch schwer attraktive Renditen verdienen können.

Wie können Investoren ihre Immobilien aktiv managen?

Anleger können zusätzliche Erträge erwirtschaften, indem sie Immobilienbestände modernisieren. Wird eine Wohnung oder ein Haus modernisiert, gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nicht. Die Kosten, die durch Modernisierungen entstehen, können wie bisher auf die Miete umgelegt werden.

Gibt es noch weitere Möglichkeiten?

Ja. Renditen können auch gesteigert werden, indem der Bestand aufgeteilt und einzeln verkauft wird. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist größer denn je – bei Mietern, Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

52 Prozent der Deutschen betrachten nach einer aktuellen Befragung im Rahmen des “Vermögensbarometers 2014″ des Sparkassen- und Giroverbands eine selbst genutzte Immobilie als idealen Weg, um Vermögen zu bilden.

Und 25 Prozent der Befragten halten Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, für eine ideale Vermögensanlage. Andere Sparformen dagegen verlieren laut der Befragung massiv an Attraktivität.

Interview: Sarah Steiner

Foto: Andreas Varnhorn

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Warum uns eine Pflege-Immobilie nicht ausreicht

Die erste Pflege-Immobilie hatte sich Ehepaar Werner im Jahre 2004 bei Herrn Edwin Thiemann vom WirtschaftsHaus gekauft, der damals einer der ersten Finanzmakler war, der eine ganzheitliche Beratung aus einem Munde ermöglichte, also über Versicherungen, Immobilien und Finanzierungen zusammen.

„Ansonsten erlebten wir sehr oft, dass sich die Vertreter der verschiedenen Kapitalanlagen gegenseitig bekämpften“, erzählte Jürgen Werner. Bei Herrn Thiemann gab es das alles zusammen in verständlicher Form.

„Unser wichtigstes Ziel war damals, genauso wie heute, eine sichere Geldanlage mit dem Ziel einer Zusatzrente, wenn wir in Rente gehen“, erklärte der Mitarbeiter im öffentlichen Dienst.
„Wir möchten unseren Lebensstandard im Ruhestand nicht wesentlich einschränken, deshalb sorgen wir privat vor“, erklärt Jürgen Werner. Die Entscheidung für eine „Sorglos-Immobilie“ vor 10 Jahren hatte sich als völlig richtig erwiesen und seine Frau und er hätten sich jetzt für eine zweite Pflegeimmobilie entschieden, diesmal in Nordhessen, nicht weit von ihrer Harzer Heimat entfernt.

Er hat also ganz normal mit Notar-Vertrag ein Pflegeapartment gekauft, das von einer angesehenen Betreibergesellschaft die nächsten 25 Jahre gemanagt wird. Von der bekommt er seine Miete auch weiter, wenn die Pflegewohnung einmal leer stehen sollte oder gerade renoviert werde. Er muss sich auch nicht darum kümmern, neue Bewohner zu finden, denn das ist Sache des Betreibers.
Er muss als Miteigentümer nur für den Zustand des Hauses einstehen, also für „Dach und Fach“, wie das genannt wird, aber da wird aller Wahrscheinlichkeit zu seinen Lebzeiten nichts anfallen, da es sich um einen Neubau handelt. Die ganzen üblichen Vermieter-Risiken, wie Mietausfall oder gar Mietnomaden werden damit vermieden.

„Wenn wir in den Ruhestand gehen, wird der größte Teil unserer Verbindlichkeiten beim WirtschaftsHaus getilgt sein und wir, meine Frau und ich, können dann unsere Mieteinnahmen verwenden, wie wir wollen. Wir können unsere beiden Pflege-Immobilien jederzeit verschenken, vererben, beleihen oder verkaufen und haben damit für alle Fälle vorgesorgt“, erklärt Familienvater Werner.

Nähere Informationen gibt es unter http://www.pflegeapartments.net oder telefonisch unter 089 / 809091-75.

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